양도소득세 임대주택이 자동말소된 경우 언제까지 거주주택을 양도해야 비과세 가능한지?
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Q. 이민국씨가 임대하던 B주택(아파트)은 2024년 2월 자동말소 될 예정입니다. 이민국씨는 향후 A주택을 양도할 예정입니다.
임대주택이 자동말소 된 경우에는 언제까지 거주주택을 양도해야 비과세 가능한가요?
A. 장기임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 자동말소되는 경우에는 그 등록이 말소된 후 5년 이내에 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세 특례 적용*이 가능합니다. 따라서, 이민국씨의 경우 B임대주택 자동말소일로부터 5년 이내에 A거주주택 양도시 비과세 적용이 가능합니다.
* 임대의무기간의 1/2 이상 임대 후 자진말소하는 경우도 동일
<해석사례 1> 사전-2020-법령해석재산-0928(2021.08.09.)
「소득세법 시행령」 제155조 제20항 제1호와 제2호의 요건을 모두 충족하는 거주주택 (A주택)과 장기임대주택(BㆍCㆍDㆍE주택)을 보유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우(장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우 포함) 에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용 하는 것입니다. 이 경우, 장기임대주택(E주택)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 말소된 이후, 5년 이내 거주주택(A주택)을 양도하는 경우 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것이며, 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우로서 장기임대주택(E주택)이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소되어 소득세법상 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에도 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다. 다만, 임대주택 등록의 말소일에 관한 사항은 관련 부처에 문의하시기 바랍니다.
<해석사례 2> 서면-2020-법령해석재산-5916(2021.10.28.)
「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 3채(A,B,C)의 장기임대주택 중 1채(B)가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제5항에 따라 등록이 말소(이하 “자동말소”)되어 해당 주택을 「소득세법 시행령」 제155조 제20항에 따른 거주주택으로 전환한 경우로서, 이후 다시 1채(A)의 장기임대주택이 자동말소된 경우에는 해당 임대주택(A)의 등록이 말소된 이후 5년 이내에 거주주택(B)을 양도하는 경우에 한정하여 임대기간요건을 갖춘 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제155조 제20항을 적용하는 것입니다.
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